Condono edilizio 2024: la guida al Decreto salva casa 2024

Condono edilizio 2024: cosa può sanare? Quanto costa? Analisi completa del “decreto salva casa 2024” con testo PDF, esempi e aggiornamenti in tempo reale.

È in vigore dal 30 maggio il decreto-legge 69/2024, più conosciuto come “decreto salva casa 2024“, con nuove misure di semplificazione per favorire la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie”.

Il “decreto salva casa” investe potenzialmente oltre il 50% del patrimonio immobiliare italiano e consentirà la sanatoria edilizia di molti interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo (adeguamento delle finestre, tramezzi spostati, aperture non conformi ai permessi edilizi, verande, soppalchi, parti strutturali aggiunte e non documentate, dettagli architettonici).

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Aggiornamento:

Tolleranze costruttive, ipotesi 6% per i mini appartamenti

Il decreto Salva Casa 2024, pur mantenendo il suo impianto originario, è destinato a cambiare volto.

Dopo le audizioni, la commissione Ambiente alla Camera ha posto le basi per i lavori di conversione parlamentare confermando l’ammissibilità di ben 458 emendamenti.

Le proposte di modifiche su cui si registra una sostanziale convergenza dei gruppi parlamentari di maggioranza (e per questo con maggiori probabilità di passare) sono la norma “Salva Milano” e quelle che riguardano le tolleranze costruttive e l’abitabilità.

É al vaglio l’ipotesi di estendere le tolleranze costruttive fino al 6% per i mini appartamenti sotto i 60 metri quadri; alcuni emendamenti propongono che siano tollerate differenze fino al 10% tra quanto realizzato e quanto autorizzato nei casi di fabbricati autorizzati prima del 1985.

Di grande impatto l’idea che se l’amministrazione non ha contestato subito un intervento, bisogna tutelare il legittimo affidamento del cittadino e quindi considerare come tollerate in automatico quelle difformità realizzate durante l’esecuzione di un titolo ma non contestate da un funzionario comunale in fase di rilascio del certificato di abitabilità.

In tema di abitabilità, si discuterà in Parlamento sulla possibilità di aggiornare i criteri attualmente regolati dal decreto del 1975, per renderli più adatti alla rigenerazione urbana. Le proposte prevedono la riduzione delle superfici minime da 28 a 20 metri quadri per una persona e da 38 a 28 metri quadri per due persone, e l’abbassamento delle altezze minime da 2,70 a 2,40 metri.

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Quali irregolarità potranno essere sanate con il “decreto salva casa 2024”?

Quali abusi potranno essere sanati? Ecco le tre tipologie di difformità (o tre livelli crescenti di irregolarità) che potranno essere sanate con il condono edilizio 2024:

• le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• le difformità edilizie interne (cd. “tolleranze costruttive”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Approfondimento ANCE sul “decreto salva casa 2024”

L’ANCE (Associazione nazionale costruttori edili) ha pubblicato un approfondimento sul “decreto salva casa”.

Il documento riporta in PDF tutte le modifiche apportate dal D.L. 69/2024 al Testo unico dell’edilizia, un’analisi e le prime considerazioni sulle nuove norme.

Le modifiche del “decreto salva casa 2024” al Testo Unico Edilizia

Alla luce delle misure adottate, il piano “decreto salva casa” apporta modifiche puntuali al D.P.R. 380/2001 con riferimento alle disposizioni su:

• edilizia libera;
• stato legittimo degli immobili;
• mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari;
• sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• tolleranze costruttive;
• superamento della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Più attività in edilizia libera

Sono introdotte modifiche all’articolo 6, comma 1, del TUE finalizzate ad ampliare le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, cioè quegli interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo né permesso e/o comunicazione, in quanto non eccessivamente impattanti, come:

• interventi di manutenzione ordinaria;
• installazione di pompe di calore < 12 kw;
• rimozione di barriere architettoniche;
• installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio.

Nella relazione illustrativa al decreto si precisa che l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) rientra tra le attività di edilizia libera a patto che tali elementi:

• non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;
• favoriscano una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Alla luce di queste previsioni, recependo l’orientamento giurisprudenziale prevalente in materia, si introduce una nuova fattispecie di intervento di edilizia libera. Si tratta in particolare di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

La disposizione precisa che le opere in oggetto non possono determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e, comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Nuove regole per attestare lo stato legittimo

Sono apportate modifiche alla disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili contenuta all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.

La norma in vigore prevede che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Le modifiche proposte sono volte a consentire che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare sia stabilito, alternativamente:

• dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa);
  oppure
• dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Con riferimento a quest’ultima opzione, si intende valorizzare l’affidamento del privato nei casi in cui gli uffici tecnici comunali abbiano nel passato “espressamente accertato” parziali difformità rispetto al titolo edilizio, ma non le abbiano considerate rilevanti (procedendo alla contestazione dell’abuso). Pertanto, è ragionevole disporre che l’amministrazione, in sede di accertamento dello stato legittimo, non possa contestare una difformità che nel procedimento relativo all’ultimo intervento edilizio abbia espressamente considerato tollerabile emanando un provvedimento favorevole al privato.

Le modifiche consentono di semplificare il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto nei casi in cui si è in presenza di difformità formali, stabilendo che lo stesso possa essere comprovato alternativamente in base al titolo originario che ha permesso la sua costruzione ovvero da quello conseguito in seguito ad eventuali interventi costruttivi sul medesimo, in tal modo superando le difficoltà, riscontrate a legislazione vigente, nel comprovare lo stato legittimo degli edifici, soprattutto in riferimento agli immobili di passata realizzazione per i quali i titoli abilitativi risalgono ad epoche risalenti nel tempo.

Per le medesime finalità, si prevede, inoltre, che, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, siano ricompresi tra i predetti titoli abilitativi anche quelli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni contenute nel citato testo unico sull’edilizia concernenti i casi di accertamento di conformità (articoli 36 e 36-bis del TUE) ovvero i casi di interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38 del TUE).

Sanzioni e concorso in stato legittimo

Il nuovo art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia, come modificato dal decreto salva-casa, stabilisce che concorrono allo stato legittimo anche il pagamento delle sanzioni di cui agli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Si tratta dei casi seguenti:

• la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• la sanzione prevista per gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA leggera;
• la sanzione prevista per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo realizzati in assenza di SCIA su immobili vincolati o non vincolati ma compresi in ZONA A;
• la sanzione prevista in caso di SCIA tardiva;
• la dichiarazione di un tecnico abilitato relativa alle tolleranze costruttive-esecutive.

Restano ferme le disposizioni di cui all’articolo 9, comma 1-bis, secondo cui per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Cambio di destinazione sempre consentito senza opere

Sono introdotte modifiche all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 in materia mutamento d’uso urbanisticamente rilevante volte ad agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane, prevedendo, in particolare, il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.

In particolare, è sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare e senza opere, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, nei seguenti casi:

• all’interno della stessa categoria funzionale (1-bis);
• tra le categorie funzionali relative alla categoria: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale e commerciale (articolo 23-ter, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c)) di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (comma 1-ter).

In relazione a tale ultima fattispecie, si precisa che per le singole unità immobiliare il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito qualora il mutamento finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare sia conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

Inoltre, si dispone che il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968 e dalle disposizioni di legge regionale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammessa nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Ferme restando le leggi regionali più favorevoli, i cambi di destinazione d’uso sono soggetti alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Trattandosi di disposizioni applicabili al mutamento delle destinazioni d’uso senza opere, restano ferme le disposizioni del TUE nel caso in cui siano previste opere edilizie.

Superamento della doppia conformità

Per sanare gli interventi realizzati in parziale difformità dai titoli depositati in Comune non sarà più necessario rispettare la doppia conformità urbanistica ed edilizia, cioè il rispetto sia alla norma del tempo della realizzazione che della presentazione della domanda.

ATTENZIONE
Il superamento dell’istituto della doppia conformità è limitato alle ipotesi di parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34 del D.P.R. 380/2001, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37.

Resta quindi confermata la disciplina vigente dell’accertamento di conformità ai sensi della “doppia conformità” nei casi di assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata inizio attività.

Fino alla scadenza dei termini previsti per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (di cui all’articolo 34, comma 1 – termine fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio) e comunque fino all’irrogazione delle relative sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, disciplina che meglio può rappresentare gli interessi attuali del territorio;
  e
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo, introdotti dal presente decreto-legge.

Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

Il permesso di costruire è rilasciato dallo Sportello unico edilizia. In sede di esame delle richieste di permesso, lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, superamento delle barriere architettoniche e la rimozione delle opere che non possono essere sanate.

La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento).

Silenzio-assenso sulle richieste di sanatoria

Con il nuovo decreto si supera il silenzio rigetto e si introduce il silenzio assenso. In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di 30 giorni.

Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti sarà possibile chiedere una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

In ogni caso è previsto il pagamento di una sanzione in relazione all’entità dell’abuso da sanare.

Tolleranze costruttive riparametrate

In relazione agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. Pertanto, minore è la superficie utile maggiore è il limite consentito percentualmente.

La misura consente di tenere conto, nell’ambito della definizione della tolleranza, di discostamenti minimi rispetto alle caratteristiche costruttive previste nei titoli abilitativi che, se considerate su superficie di modesta entità, possono impattare, seppur minime, per più del 2 per cento del totale.

Più nello specifico, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

• del 2 % delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Ai fini del computo della superficie utile, si dovrà tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Tale previsione è finalizzata ad evitare possibili condotte di frazionamento meramente strumentali ad ottenere l’applicazione di un regime più favorevole.

Da sottolineare che non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati ai sensi del D.L. “decreto salva-casa”.

Tolleranze esecutive

Ulteriori disposizioni riguardano le tolleranze esecutive (o di cantiere), ovvero le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.

La norma (articolo 34-bis, comma 2) richiede la riconducibilità specifica a opere di maggior portata che possano aver generato incertezze esecutive: occorre quindi un cantiere di lavoro, attivato per attuare un titolo edilizio. Le difformità di cantiere sono quei minimi scostamenti che possono avvenire in sede di tracciamento o rifinitura.

Si prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 costituiscono tolleranze esecutive nei seguenti casi:

• minore dimensionamento dell’edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II del D.P.R. 380/2001 in materia di normativa per le costruzioni in zone sismiche.

La nuova norma sulle tolleranze esecutive intende regolarizzare in automatico i piccoli scostamenti legati alla realizzazione materiale delle opere, se presenti sin dalla realizzazione dell’immobile.

Vengono sanati ad esempio il minore dimensionamento degli elementi presenti negli immobili e gli errori di esecuzione (pareti in una posizione differente o con una forma diversa rispetto a quanto autorizzato, finestre collocate in una posizione diversa o leggermente più grandi, le nicchie o per le porte interne, anch’esse spostate rispetto ai documenti ufficiali).

FAQ sul “decreto salva casa 2024”

Quando entra in vigore il “decreto salva casa 2024”?

Il decreto salva casa 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio ed è entrato in vigore il 30 maggio. Presumibilmente sarà convertito in legge a ridosso di agosto 2024.

Con riferimento alle tolleranze costruttive ed esecutive, potranno essere sanati gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (data di approvazione del decreto-legge).

In generale, le misure inserite nel “decreto salva casa” non hanno una scadenza, ma sono a regime perché modificano strutturalmente le previsioni del Testo unico edilizia (il D.P.R. 380/2001).

Non è, quindi, necessario presentare domanda di sanatoria entro una certa data.

Quanto costa il nuovo condono edilizio 2024?

Il decreto in questione stabilisce dei costi per regolarizzare le irregolarità formali presenti in numerosi immobili italiani. Tali costi, come definiti dalla bozza di decreto, saranno proporzionati all’irregolarità riscontrata e all’incremento di valore dell’immobile.

Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria saranno condizionati dal pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’incremento del valore venale dell’immobile risultante dagli interventi effettuati, con un importo compreso tra 1.032 euro e 30.984 euro.

Inoltre, è importante sottolineare che un terzo delle somme recuperate potrà essere utilizzato dai singoli Comuni per i seguenti interventi:

demolizione di opere abusive;

realizzazione di interventi di rigenerazione urbana;

recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi;

iniziative sociali, culturali o di recupero ambientale.

In quanto tempo si ottiene una sanatoria?

Il responsabile dell’ufficio comunale deve pronunciarsi sulla richiesta di permesso in sanatoria entro 45 giorni. Decorso questo termine, la richiesta sarà accolta in automatico.

Serve una domanda di sanatoria per le tolleranze?

Non è necessario presentare domanda di sanatoria per beneficiare del nuovo regime delle tolleranze a meno che gli immobili non siano collocati in zona sismica: in questi casi un tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino i criteri del Testo unico edilizia, comunicandolo allo sportello unico edilizia.

Cosa cambia per le vetrate panoramiche amovibili (Vepa)?

Dal 2022 le VePa sono interventi di edilizia libera nei casi di chiusura di balconi e di logge. Nel “decreto salva casa” viene specificato che non servono permessi e autorizzazioni per l’installazione di queste vetrate anche sui porticati. Bisogna, però, considerare che questi elementi non possono generare una variazione di volumi e superfici e devono essere realizzati in modo da garantire un costante flusso di arieggiamento.

Può essere richiesta la sanatoria per camere e soppalchi?

Le stanze leggermente più grandi sono legittime se rientreranno nelle nuove percentuali di tolleranza. Per le stanze e i soppalchi non dichiarati, va verificato il rispetto delle regole sulla conformità e la compatibilità della nuova cubatura con le regole urbanistiche dei Comuni.

Può essere sanata la chiusura delle verande?

La chiusura di verande può essere regolarizzata solo se la realizzazione risulta compatibile con le regole urbanistiche del Comune. L’intervento rientra infatti nel nuovo accertamento di conformità e richiede comunque il pagamento della sanzione.

Cosa si intende per “irregolarità esecutive di muri esterni ed interni”?

Le “irregolarità esecutive di muri esterni ed interni” sono tolleranze costruttive come le finestre con posizione o dimensione diversa rispetto a quanto autorizzato, un balcone leggermente più grande.

Sono sanabili anche le aperture interne?

Tra le tolleranze esecutive rientrano anche le aperture interne, ovvero le porte collocate in una posizione diversa rispetto a quanto dichiarato.

La sanatoria 2024 riguarda anche gli immobili della pubblica amministrazione?

Il “decreto salva casa” consente di regolarizzare anche gli immobili degli enti pubblici, come scuole, aziende statali, Regioni, Province e Comuni, Comunità montane, università, Istituti autonomi case popolari, Camere di commercio, aziende ed enti del Servizio sanitario nazionale.
Ad essi si applicano le nuove regole in materia di tolleranze costruttive ed esecutive e accertamento di conformità, con due ulteriori agevolazioni:

• le Pa potranno affidarsi per la pratica di sanatoria al proprio personale deputato allo svolgimento di funzioni tecniche, senza dover fare riferimento a tecnici esterni;
• il “decreto salva casa” prevede che le amministrazioni sono esentate dal pagamento delle sanzioni.

Come cambiano le norme sullo stato legittimo con il decreto salva casa?

La procedura per il riconoscimento dello Stato legittimo è notevolmente accelerata e semplificata. Non serve ricostruire tutta la catena dei titoli ma sarà sufficiente guardare all’ultimo titolo. Se il Comune non ha contestato le irregolarità in passato, non potrà più farlo.

Quali abusi non possono essere sanati con il “decreto salva-casa”?

Non sono sanabili gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato.

In relazione a questi abusi, restano immutate le misure di prevenzione e di sanzione previste dal D.P.R. 380/2001.

Sono pertanto escluse dal condono 2024 le variazioni essenziali, ad esempio quelle che hanno impatti sulla stabilità dell’immobile realizzati in assenza di permessi. Mentre potranno essere regolarizzati gli interventi realizzati sulla base di autorizzazioni depositate in Comune e dotati di certificato di agibilità.

Per fare alcuni esempi, il piano “decreto salva-casa” condonerà il tramezzo spostato, mentre non potranno essere sanati i pilastri e le solette inseriti o il balcone allargato senza un permesso edilizio. Via libera anche alla facciata esterna della casa “allargata” di qualche centimetro nel passaggio dal progetto alla costruzione.

Abusi edilizi di massima gravità: sanzioni alternative alla demolizione

Il “decreto salva-casa 2024” apporta modifiche anche all’articolo 31 del testo unico edilizio in tema di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Si prevede che:

• l’opera acquisita può essere demolita, previo parere delle amministrazioni competenti, purché la demolizione non contrasti, oltre che con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, anche con rilevanti interessi culturali e paesaggistici;
• nel caso in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi culturali, paesaggistici, urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il Comune (previo parere delle amministrazioni competenti) può provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime (che ai sensi del comma 3 sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune), condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive.

Su punto, occorre precisare che:

• l’alienazione deve avvenire nel rispetto delle Disposizioni in materia di alienazione degli immobili di proprietà pubblica di cui all’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127;
• alla procedura di alienazione non può partecipare il responsabile dell’abuso.

Il valore venale dell’immobile è determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.

Importo della sanzione alternativa alla demolizione

Il D.L. 69/2024 ha anche modificato l’importo della sanzione alternativa alla demolizione nel caso dell’art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire). Il nuovo comma 2, infatti, prevede che, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al:

• triplo del costo di produzione (e non più il doppio), stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale;
• triplo del valore venale (e non più il doppio), determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Strutture amovibili Covid-19

Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19, con la finalità di consentire il mantenimento di quelle strutture, che si ritengono di utilità sociale, realizzate per finalità sanitarie, assistenziali ed educative possano rimanere installate, in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità.

Nel dettaglio, l’articolo riconosce la possibilità di mantenere installate tali strutture facendo salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

La disposizione chiarisce che resta ferma la facoltà per il Comune territorialmente competente di richiederne in qualsiasi momento la rimozione, con provvedimento motivato, nel caso in cui sia rilevata la non conformità dell’opera con le prescrizioni e i predetti requisiti.

A tal fine si prevede che gli interessati dovranno presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata nella quale dovranno essere indicate le comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità delle strutture amovibili oltre all’indicazione dell’epoca di realizzazione della struttura.

Infine, si prevede che per provare l’epoca di realizzazione dell’intervento il tecnico dovrà allegare la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, e che nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della struttura con tale documentazione il tecnico incaricato deve attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

Decreto salva-casa: sanatoria permanente o condono edilizio?

Nelle intenzioni del legislatore, il “decreto salva-casa” sancisce una nuova “pace edilizia” e un’ampia sanatoria permanente per piccoli abusi nel settore edilizio allo scopo di tutelare i piccoli proprietari immobiliari (che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni poiché, a causa delle irregolarità, non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa), deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali (spesso sommersi dalle richieste di sanatorie), semplificare le procedure amministrative (per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi) e mettere in regola la propria abitazione (garantendo sicurezza e conformità agli standard attuali del settore edilizio).

Si scrive Piano “decreto salva-casa”, ma si legge condono edilizio / sanatoria? Lasciamo al lettore il giudizio, ricordando solo che:

• il condono edilizio è un provvedimento giuridico adottato dal governo o dall’autorità locale che consente di sanare irregolarità edilizie esistenti entro una certa data;
• la sanatoria edilizia è invece un processo continuo che permette la regolarizzazione degli abusi edilizi attraverso il pagamento di una sanzione.

Decreto salva-casa: il testo in pdf del decreto-legge

Ecco il testo di legge del decreto.